Présentation des faits:

Vous achetez un terrain de 500 m² en vue d’y construire un pavillon.

Vous déposez une demande de permis de construire auprès de la Mairie du lieu de situation de votre terrain.

Contre toute attente, la Commune vous annonce par courrier son intention de vous refuser le permis de construire sollicité, aux motifs que votre projet excéderait l’emprise au sol autorisée.

Ce dépassement résulterait, selon la Commune, d’un délaissé (zone non aedificandi) pour voirie qui grèverait votre parcelle de 70 m².

Vous devez donc construire votre pavillon avec un recul de 4 m de la voie publique pour respecter l’emprise au sol et obtenir l’autorisation d’urbanisme.

Il se trouve pourtant que vous êtes titulaires d’un arrêté individuel d’alignement (qui vous est de droit délivré par le maire, le préfet du département ou le président du Conseil départemental dès lors que vous en faites la demande).

Cet arrêté qui a pour objet essentiel d’indiquer la limite du domaine public routier comporte souvent une validité d’une année.

Cela voudrait dire que vous devez construire sur l’emplacement réservé dans l’année de son émission, à défaut, l’arrêté devient caduc.

Donc, que fait souvent la Commune pour vous refuser le permis de construire sur le fondement de cet arrêté d’alignement ?

Elle motive son refus en considérant que l’arrêté d’alignement qu’elle vous a délivré comportant une durée de validité d’un an, est devenu caduc.

Par conséquent, vous n’avez plus de droit à construire sur cette partie de votre parcelle.

Mais sachez que cette allégation de caducité, tristement habituelle au sein des communes, est fausse.

Pour trois raisons:

• Il n’existe pas de durée de validité d’un arrêté d’alignement.
• Celui-ci est valable tant que l’état des lieux reste inchangé.
• La mention inscrite dans l’arrêté portant sa durée de validité à 1 an ne s’appuie sur aucun fondement légal.

Eu égard à ces considérations, tout refus de permis de construire motivé par la caducité d’un arrêté d’alignement est illégal, dès lors que l’état des lieux existant au moment de son édiction n’a connu aucune évolution.

Vous serez donc toujours titulaires d’un arrêté d’alignement qui préserve vos droits à construire sur la totalité votre parcelle avec une emprise au sol de la construction autorisée.

La Commune ne peut se fonder uniquement sur le fait que vous n’avez pas entrepris les travaux dans le délai d’un an prévu par l’arrêté, sans rechercher si la caducité de l’alignement était justifiée par un fait nouveau.

C’est le sens de l’arrêt du Conseil d’Etat en date du 29 mai 2004, requête °249157, Monsieur JOUBERT.

Cet arrêt fait toujours autorité.

Dans son règlement, une copropriété stipule l’interdiction d’apposer des enseignes commerciales sur la façade.

Vous y êtes locataire d’un lot à usage commercial et outrepassez cette interdiction en posant une.

Sans autre alternative, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) vous assigne à la déposer.

Sans surprise, vous (locataire) vous y opposez, soutenant que comme l’immeuble comporte des boutiques en rez-de-chaussée, une telle interdiction est contraire à sa destination partiellement commerciale.

Cet argument a été, sans fioritures, rejeté par la Cour de Cassation dans son arrêt du 26 mars 2020 (3^ème civ., pourvoi n°18-22-441).

Pour la Cour, l’immeuble étant situé dans un périmètre architectural protégé, l’interdiction d’y apposer des enseignes commerciales est pleinement justifié, peu importe qu’il soit partiellement destiné au commerce.